לא ניתן להכיר בוויתור על זכויות בניה, ובמיוחד זכויות בנייה עתידיות, הנעשה בצורה שאינה מפורשת וחד משמעית
ציון רווה, עו"ד*
המונח "זכויות בנייה" אינו מוגדר בחוק התכנון והבנייה, אולם ידוע שמדובר במונח בעל משמעות כלכלית רבה, לצורך הערכת שוויו של נכס מקרקעין. זכויות בנייה, למעשה, מבטאות את היקף וסוג הבנייה המותר במקרקעין לפי התוכניות הרלוונטיות החלות עליהם. הן, למעשה, נמצאות בתווך שבין דיני המקרקעין לדיני התכנון והבנייה – מצד אחד זכויות הבנייה נובעות מזכויות הבעלות בקרקע ומן הצד השני זכויות הבנייה תלויות בהליכים תכנוניים ומשתנות בהתאם אליהם.
כאשר מדובר בבית משותף, ההתייחסות בפסיקה לזכויות הבנייה, הינן כאל זכויות הנמצאות בבעלות משותפת של בעלי הדירות, בהתאם לשיעור הזכות של כל דירה ברכוש המשותף (ע"א 432/83 מזרחי).
במסגרת תקנון הבית המשותף ניתן להגיע להסכמות ולפיהן זכויות הבנייה תוקננה לדירות מסוימות בלבד. כלומר – קיימת אפשרות למכור את זכויות הבנייה, או לוותר עליהם, לטובת דירות מסוימות, או להסכים כי ניתן יהיה לניידם למקרקעין אחרים על ידי בעלי הזכויות הזכאים להן.
לעיתים מתעוררות מחלוקות בין בעלי הזכויות בבית המשותף ביחס לשאלה אם אכן הוענקו זכויות הבניה למי מבעלי הזכויות ואם כן – מה היקף הזכות שהוענקה.
בהקשר לכך, הפסיקה קבעה קריטריונים נוקשים על מנת להגיע למסקנה כי אכן זכויות בניה נשללו מכלל בעלי הזכויות והוענקו לדירות מסוימות בלבד. נצביע על מספר קביעות עקרוניות, בפסיקה, בהקשר זה –
- הצמדה של גג בנין לדירות מסוימות – אין משמעה כי זכויות הבניה הוצמדו אף הן לדירות אלו, אפילו אם הגג מהווה מקום יחיד בו ניתן לממש את הזכויות, וגם אין משמעה כי גם הגג העליון שייווצר לאחר הבניה, אמור להיות מוצמד לדירות אלו (ע"א 136/63 לוינהיים; ע"א 7156/96 בכרך; ע"א 1121/91 משולם).
- הסכמה לבניה על הגג שניתנה לדירה מסוימת – אין משמעה כי כל זכויות הבנייה של הבית המשותף הוענקו לאותה דירה, אלא יתכן כי מדובר בהסכמה המוגבלת לבניית קומה אחת בלבד.
- לגבי זכויות בנייה עתידיות, כלומר כאלו שלא היו בעת עריכת התקנון –בדרך כלל, הסכמה לוויתור על זכויות בנייה תתפרש ככזו המתייחסת לזכויות הבנייה הקיימות בעת חתימת התקנון, להבדיל מזכויות מכוח תוכניות עתידיות. על מנת שיהיה ויתור על זכויות בנייה עתידיות, חייבים לציין זאת, בצורה מפורשת וחד משמעית, בתקנון הבית המשותף.
לסיכום, ויתור על זכויות בנייה בבית משותף דורש הסכמה חד משמעית בין בעלי הזכויות בו (ע"א 3451/07 קאופמן; ע"א 7808/21 חברת גג בית הדר). הצמדת גג לדירה מסוימת, אין פירושה שהועברו כלל זכויות בנייה בבית המשותף לאותה דירה. ויתור על כלל זכויות הבנייה ובכלל זה על זכויות בנייה עתידיות, דורש בדיקה קפדנית של לשון החוזה (תקנון הבית המשותף), בחינת התנהגות בעלי הזכויות לאורך השנים וכלל נסיבות העניין. רק כאשר הבחינה הכוללת תביא למסקנה, באופן חד משמעי, כי קיים ויתור, או מכר של זכויות בניה, לטובת דירה מסוימת, יוכר הדבר כמחייב את כלל בעלי הזכויות. בכל מקרה אחר, הזכויות תהיינה בבעלות כלל בעלי הזכויות.
לכן, טרם רכישת נכס מקרקעין, חובה לבדוק את תקנון הבית המשותף ואת כל החוזים שנכרתו בין בעלי הזכויות לאורך השנים, על מנת ללמוד על היקף הזכויות המדויק, שהוצמדו לנכס מסוים, ובהתאם לכך להעריך את שוויו האמיתי של הנכס.
*אין לראות ברשימה זו בגדר יעוץ משפטי ואין האמור בה תחליף ליעוץ משפטי מתאים.