ועדת הערר פירשה את התקנות באופן שלצורך הגשת תוכנית לפיצול יח"ד בבית משותף, נדרש רוב של 60% לפחות מבעלי הדירות
ציון רווה, עו"ד*
בעלי זכויות בבית משותף יזמו תכנית המציעה פיצול של יחידת הדיור שבבעלותם, באופן שתיווצרנה 3 יחידות דיור במקום יחידה אחת קיימת.
השותפים לנכס התנגדו לתוכנית וטענו, בין היתר, כי אין ליוזמי התוכנית את הרוב הדרוש, לפי תקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף), תשע"ו-2016 (להלן: "התקנות"), לצורך הגשת התוכנית, העומד, לטענתם, על 60% מבעלי הדירות לפחות.
יוזמי התוכנית טענו שאין הם נדרשים להסכמת השותפים לנכס, בעלי הדירות הנוספות, שכן הם נכנסים לגדר סעיף 2(ב) לתקנות ולפיו –
"(ב) על אף האמור בתקנת משנה (א)(1) או (2), רשאי בעל דירה להגיש תכנית אף בלא הסכמת בעלי הדירות האחרים בבית המשותף, אם התכנית כוללת בנייה רק בתחומי דירתו או בשטח משותף שהוצמד לדירתו כאמור בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין והיא כוללת רק אחד או יותר מאלה: בנייה בדירתו של בעל הדירה המגיש את התכנית, הרחבה של דירה כאמור, הריסה של דירה כאמור או של חלק ממנה".
לטענתם של יוזמי התוכנית, התוכנית המוצעת אינה חורגת מתחומי דירתם הקיימת, אלא רק מפצלת את הדירה, ולכן הם לא נדרשים לקבל את הסכמת בעלי דירות אחרות בבניין, לתוכנית המבוקשת.
ועדת הערר נדרשה לפרשנות התקנות וקבעה כי תקנה 2(ב) האמורה, ממנה ניסו היזמים להיבנות, עוסקת, לפי לשון התקנה, רק בבניה, הרחבה או הריסה של דירה או חלק ממנה ואינה עוסקת בפיצול דירה, שמשמעותה הינה – תוספת דירה.
גם מבחינת תכלית התקנות, קבעה ועדת הערר כי תוספת דירה, המגדילה את הצפיפות המותרת במקרקעין, אינה מסוג השינויים בבית משותף, שניתן להסתפק לגביהם בחתימתו של מגיש התוכנית בלבד, שכן מדובר באירוע המחולל שינוי במצב הסטטוטורי המאושר, שעשוי להשפיע על אלמנטים נוספים בבית משותף, הנוגעים ליתר בעלי הזכויות בבית המשותף ולכן נדרשת הסכמתם של 60% לפחות מבעלי הזכויות.
עמדה זו, אכן מוצדקת, שכן תוספת יח"ד משפיעה, באופן ישיר, על התשתיות בבית המשותף, על הפרטיות ועל רווחת הדיירים האחרים, ועלולה לגרום לירידת ערך לדירות אחרות בבניין. לכן, אין כל הצדקה קניינית, או תכנונית, לכפות על דיירים פיצול של יחידה בבניין, ללא הסכמה פוזיטיבית של הרוב הדרוש, בשיעור של 60% לפחות מהדירות.
ועדת הערר קבעה כי פרשנות יוזמי התוכנית מייתרת את הוראת סעיף 2(א)(2) לתקנות, הדנה בהסכמה הדרושה במקרה של תוספת יח"ד, ולפיה –
"אם התכנית כוללת תוספת דירה, הריסה של דירה או חלק ממנה –60% מהדירות בבית המשותף לפחות".
לכן, גם מבחינת הגיונם של דברים, וראיה רחבה של התקנות, לא ניתן לקבל את עמדת יוזמי התוכנית.
לפיכך נקבע כי העוררים אינם זכאים להגיש תכנית לפיצול יחידת הדיור שבבעלותם ל – 3 יחידות דיור, ללא הסכמה של 60% לפחות מבעלי הזכויות והערר התקבל.
*אין לראות ברשימה זו בגדר יעוץ משפטי ואין האמור בה תחליף ליעוץ משפטי מתאים.